Mặc dù lãnh đạo NHNN khẳng định không "siết" tín dụng cho lĩnh vực BĐS nhưng thực tế việc vay vốn mua nhà tại thời điểm hiện tại đang rất khó khăn. Chỉ nới tín dụng cho phân khúc nhỏ và không có hàng?

Khảo sát tại một số ngân hàng thương mại hiện nay việc vay vốn mua bất động sản đang chậm hẳn. Lý do là phân khúc duy nhất được "rộng cửa" cho vay là NOXH và nhà ở công nhân thì hầu như không có cung mới. 

Thực tế, 2 năm trở lại đây nhà thương mại giá rẻ gần như "biến mất" tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Cụ thể, tại Hà Nội, căn hộ bình dân quanh ngưỡng 20 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn "mất tích" khỏi nguồn cung mới vòng gần 2 năm trở lại đây khi không có bất kỳ dự án mới nào được mở bán ra. 

Còn tại TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định, nhà ở vừa túi tiền không còn tồn tại ở TPHCM. Số liệu của Sở Xây dựng TPHCM cũng cho thấy năm 2021 không có bất kỳ sản phẩm căn hộ phân khúc bình dân nào được đưa ra thị trường. Tỷ lệ này trong năm 2020 là 1%. 

Nghịch lý tiếp tục diễn ra đối với phân khúc trung và cao cấp khi "có hàng lại hết room". Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở chất lượng, đầu tư bất động sản đang rất lớn lại bị kìm hãm vì bị kiểm soát. Điển hình, một số ngân hàng đã bất ngờ tăng lãi suất cho vay mua nhà. Cùng với đó, một số các ngân hàng khác cũng yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hồ sơ vay vốn. Thậm chí, có những ngân hàng thông báo khách nộp hồ sơ xét duyệt và chờ đợi. 

Nhân viên một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết đã ngừng duyệt hồ sơ cho vay mua bất động sản ít nhất đến hết tháng 6. Ngoại trừ một số dự án nhà ở đã được ngân hàng ký kết với chủ đầu tư trước đó ít bị ảnh hưởng, còn hầu hết trường hợp giao dịch vay để mua đất, mua nhà dân sẽ bị kiểm soát chặt hơn, thời gian phê duyệt và giải ngân kéo dài. 

Chị Lan (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng chia sẻ, gia đình chị có nhu cầu mua căn hộ chung cư 3 tỷ từ số tiền tích lũy 1,5 tỷ đồng, số còn lại chị định vay ngân hàng trong vòng 20 năm. Chị đã gõ cửa một loạt ngân hàng thương mại nhưng lãi suất đã tăng từ mức 7-8%/năm lên 8-9%/năm so với hồi đầu năm. Thậm chí, các ngân hàng còn cắt luôn các chính sách ưu đãi vay mua nhà như miễn phí trả trước hạn, hoặc giảm lãi suất nếu vay mua kèm bảo hiểm. 

Thực tế, theo tìm hiểu hiện nay việc vay vốn ngân hàng mua bất động sản khó dễ không nằm ở nhu cầu vay mua ở hay đầu tư, mua nhà hay mua đất nền, mà thực tế là room tín dụng của nhiều ngân hàng đã cạn, đang chờ đợi nới room tiếp theo. Trong khi ngân hàng nước ngoài vẫn cho vay bình thường. Còn ngân hàng trong nước thì khó hơn, một số bên còn room chỉ ưu tiên khách hàng lâu năm, nhưng lãi suất chênh 1-2% so với trước.

Nhìn nhận ở một góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khẳng định: "Nếu chúng ta chỉ ưu tiên vốn cho phân khúc nhà giá rẻ trong khi nguồn cung không có mà bỏ qua nhu cầu mua nhà ở chất lượng của người dân thì rất vô lý. Bởi hàng năm nhu cầu mua nhà mới của người dân rất lớn, đặc biệt là những dự án chất lượng thuộc phân khúc trung-cao cấp".

Theo khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, hiện nhu cầu mua căn nhà đầu tiên giá 2-3 tỷ đồng chiếm 40% nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, phân khúc này thường có giá 30-40 triệu đồng/m2 đã bị xem là phân khúc cao cấp, không được ưu tiên tín dụng đang gây khó khăn cho người mua nhà ở thực, những người đang mong muốn đổi nhà để có thể sống trong một môi trường tốt hơn.

Lĩnh vực bất động sản không chỉ đơn thuần ảnh hưởng tới nội bộ ngành này mà còn có quan hệ mật thiết với nhiều lĩnh vực kinh tế khác như vật liệu xây dựng, nội thất... và việc làm của nhiều người, trong đó có các công nhân xây dựng. Chính vì thế, theo các chuyên gia, khi lĩnh vực BĐS "ngấm đòn" và sụt giảm, nhiều ngành nghề liên quan khác trong nền kinh tế bị kéo theo.

Một chuyên gia kinh tế thẳng thắn lấy ví dụ thực trạng từ thị trường BĐS Trung Quốc. Sau hơn 1 năm áp dụng chính sách kiểm soát chặt nguồn tín dụng với BĐS, thị trường địa ốc Trung Quốc lâm vào tình cảnh khó khăn chưa từng có, đe doạ trực tiếp tới nền kinh tế, buộc Chính phủ nước này phải điều chỉnh lại các chính sách. "Đó là một bài học mà chúng ta cần rút kinh nghiệm ngay từ bây giờ", vị chuyên gia khẳng định. 

Đối với người dân, việc không tiếp cận được vốn vay ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến ước mơ sở hữu nhà. Bởi với đa số gia đình, họ mong muốn sở hữu nơi ở chất lượng nhưng tài chính chưa đủ, có thể vay tới 70% giá trị căn hộ. Hoặc một số khác thì có thể tận dụng nguồn lực để vừa có căn hộ sinh sống, vừa có nguồn tiền đầu tư vì gốc và lãi vay có thể trả dần trong nhiều năm.   Bởi vậy, việc quản lý tín dụng bất động sản nếu không sát với thực tế sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà chính đáng của hàng chục nghìn người, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.