Nói về gam màu xám của thị trường, chuyên gia Colliers đánh giá vấn đề có thể thấy rõ nhất là sự tác động của đại dịch Covid-19 đến kế hoạch phát triển và bán hàng của các chủ đầu tư. Điều này khiến thị trường vốn đã khan hiếm nguồn cung càng trở nên thiếu hụt trầm trọng, dẫn đến mất cân đối cung - cầu.

Theo ông David Jackson, một điểm đáng chú ý khác là sự phát triển mạnh mẽ của các thị trường vùng ven trong bối cảnh quỹ đất đô thị khan hiếm và có nhiều vướng mắc về pháp lý. Trong khi thị trường Tp.HCM và Hà Nội thiếu hụt nguồn cung thì các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng, Hưng Yên lại nổi lên với hàng loạt dự án mới, bao gồm cả các sản phẩm căn hộ, nhà phố hoặc đất nền. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư có xu hướng quan tâm đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn bởi họ có niềm tin lớn về sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch sau dịch bệnh vốn đã bị kìm nén hơn hai năm qua.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á nhận định, trong 6-12 tháng tới, dòng vốn đầu tư 2-3 tỷ đồng sẽ đổ về thị trường nhà đất vùng ven. Đây là hệ quả của việc nhiều dự án nhà ở trên địa bàn Tp.HCM vướng pháp lý thời gian dài, dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung ở đô thị hạt nhân, đẩy giá bất động sản liền thổ tại đô thị này lên cao ngất ngưỡng, tạo cơ hội cho nhà đất vùng ven, đô thị vệ tinh chiếm thị phần.

"Nước chảy về chỗ trũng, các dòng vốn 2-3 tỷ đồng không đủ mua nhà đất tại TP HCM sẽ dịch chuyển ra bán kính xa hơn để chọn kênh trú ẩn an toàn, một số khu vực như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu... được quan tâm", ông Hạnh cho biết.

Theo ông Hạnh, nhóm tỉnh thành tiếp giáp cực Đông của thành phố gồm Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đều là thủ phủ đất nền, nhà phố dồi dào hơn hẳn Sài Gòn và mặt bằng giá cũng cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, cả 3 vệ tinh này đều đã từng nóng sốt trong vài năm trở lại đây nên dòng vốn tối thiểu để chạm ngõ thị trường vệ tinh này tối thiểu là 3 tỷ đồng mới mua được bất động sản tiềm năng. Liền kề Đồng Nai là Bà Rịa cũng là thị trường được nhà đầu tư chú ý với lợi thế về hạ tầng giao thông, cảng biển, du lịch. Các vệ tinh này vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai nhờ kết nối hạ tầng đang tốt dần qua từng năm.

Đối trọng với trục vệ tinh phía Đông Tp.HCM là khu vực miền Tây, gồm các tỉnh vệ tinh Long An, Tiền Giang, Cần Thơ. Các tỉnh này có khoảng thời gian di chuyển về Tp.HCM trung bình 1-2 giờ đồng hồ, đồng thời nằm trong trọng tâm đầu tư công mạnh mẽ trong giai đoạn 2022-2030 nên có nhiều động lực tăng trưởng dài hạn.

Ông Hạnh đánh giá, hiện dòng vốn 2 tỷ đồng trở lên có thể tiếp cận được các bất động sản liền thổ ở Long An, Tiền Giang, tuy nhiên, với Cần Thơ, cần phải có dòng vốn lớn hơn vì đô thị vệ tinh này đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia BĐS cho rằng, trong năm 2022, theo tôi cũng sẽ là câu chuyện tăng giá bất động sản để ở. Thị trường nhìn chung vẫn phát triển tốt. Tuy vậy, tốt cho người mua để ở chứ không phải mua để đầu tư. "Tôi cho rằng, với nhà đầu tư cá nhân, nhu cầu vẫn khá cao trên thị trường vào năm 2022 nhưng do giá tăng cao nên sẽ khó khăn cho người có nhu cầu thực ở phân khúc tầm trung. Phân khúc giá từ 2-3 tỷ đồng dự báo sẽ tăng giá mạnh. Đối với nhà đầu tư tổ chức, họ không còn làm dự án theo kiểu quỹ đất nhỏ lẻ, bởi Tp.HCM cũng đã hết quỹ đất. Sau đợt dịch vừa rồi, mọi chiến lược đầu tư dự án của các chủ đầu tư ít nhiều đều thay đổi. Họ sẽ có chiến lược tìm quỹ đất tại các TP vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai,…với quy mô vài chục đến vài trăm ha", ông Khương nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, lướt sóng bất động sản trong năm 2022 sẽ rất khó. Các doanh nghiệp cũng sẽ gặp khó trong việc tìm kiếm quỹ đất. Giá bất động sản nhà ở sẽ có sự gia tăng đáng kể ở một số khu vực. Còn câu chuyện sốt đất thời gian qua không mang tính đại diện cho thị trường.