Cơn sốt đất 1993 – 1996: Sự thay đổi từ chính sách

Sau khi chuyển đổi sang kinh tế thị trường năm 1986, một năm sau đó Quốc hội đã ban hành Luật Đất Đai đầu tiên năm 1987. Trong thời điểm luật đất đai 1987 được thi hành, trên quan điểm, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước giao cho dân quản lý, sử dụng và không được quyền mua bán. Ở thời điểm này, việc mua bán đất đai là hành vi bị cấm. Theo quy định tại điều 53, Luật Đất Đai 1987 hoạt động mua bán đất sẽ bị xử phạt một trong các mức sau: cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ tiền bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật

Sự ra đời của Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 (sau đó được thay thế bằng Luật đất đai 2004 ngày 01/07/2004) đã cho phép người sở hữu được quyền chuyển nhượng đất đai, tùy từng loại hình sẽ có những quy định khác nhau. Trên cơ sở này, đất đai đã được công nhận là một loại tài sản có giá trị về mặt thương mại, một loại hàng hóa mang tính thị trường.

Cùng với làn sóng đầu tư của nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam những năm sau đó, đất đai cũng được xem là một trong những nguồn tư liệu sản xuất phục vụ cho việc xây dựng nhà máy, văn phòng đại diện. Trong giai đoạn này, hoạt động kinh tế tại Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai khu vực dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng. Do đó, đã kéo theo làn sóng nhập cư lớn hàng năm từ các tỉnh thành khác, từ đó làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở tại hai khu vực này.

Đóng băng đất lần 1: 1997 - 1999

Với sự kiện khủng hoảng tài chính châu Á vào tháng 07/1997, hoạt động rút vốn đầu tư có xu hướng rút ồ ạt tại các quốc gia Indonesia, Hàn Quốc, Thái Lan, Hồng Kông, Malaysia, Lào và Philippines làm suy giảm trầm trọng các hoạt động kinh tế tại các quốc gia này.

Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam được cho rằng không bị ảnh hưởng đáng kể do hoạt động hội nhập vẫn còn khá sơ khai. Tuy nhiên hoạt động đầu tư FDI có xu hướng giải ngân chậm lại đáng kể trong những năm sau đó (1998-2000), bên cạnh triển vọng kinh tế kém tích cực đã khiến hoạt động thu gom, đầu cơ đất đai những năm trước đó nhanh chóng hạ nhiệt.

Trong đó, sự kiện phá sản của công ty TNHH Minh Phụng, một trong những doanh nghiệp có hoạt động đầu tư bất động sản ở quy mô lớn nhất cả nước thời điểm bấy giờ đã đánh dấu sự chấm dứt giai đoạn tăng giá đầu tiên của thị trường bất động sản trong nước.

Cơn sốt đất 2007 – 2010: Kích cầu kinh tế thông qua các gói cung tiền và tín dụng

Mặc dù trong những năm này thế giới đang trong giai đoạn suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, trong nước, dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ sau sau khi Việt Nam gia nhập WTO từ năm 2006.

Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn ưu tiên tăng trưởng kinh tế thông qua các gói kích thích tăng trưởng tín dụng ở mức rất cao trong giai đoạn này, đi kèm lãi suất thấp đã tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận vốn vay.

Trên cơ sở này, hoạt động phát triển bất động sản và nhu cầu sở hữu đầu tư đất đai, nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã gia tăng nhanh chóng cả về số lượng, cũng như quy mô dự án.

Khác với các thời kỳ trước, hoạt động thương mại chủ yếu tập trung tại phân khúc nhà liền thổ. Trong giai đoạn này các dự án nhà ở cao tầng, văn phòng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tập trung chủ yếu tại khu vực Hà Nội và Hồ Chí Minh. Các chủ đầu tư nổi bật trong giai đoạn này có thể kể đến Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng, Capital Land.

Trong đó, với sự có mặt của các nhà phát triển bất động sản nước ngoài, việc quy hoạch phát triển dự án đã bắt đầu được thực hiện một cách chuyên nghiệp, điển hình thông qua dự án khu phức hợp Phú Mỹ Hưng 433 ha, bao gồm các sản phẩm biệt thự, nhà phố, shophouse, căn hộ cao tầng và các phân khu tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, siêu thị.

Bên cạnh, các chủ đầu tư đã bắt đầu sự liên kết với các ngân hàng cho phép người mua nhà có thể trả trong 20-30 năm cũng đã kích thích làn sóng sở hữu nhà ở trong giai đoạn này. Đây cũng được xem là một trong những bước ngoặt lớn trong quá trình phát triển ngành bất động sản Việt Nam.

Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội (2008-2011) và Hồ Chí Minh (2007-2010 ) ghi nhận sự tăng trưởng đột biến, ở mức 63.600 và 51.400, tăng lần lượt 244% và 96% so với giai đoạn trước đó 2003-2006.